Immobilienrecht

Beim Kauf einer Immobilien (Wohnung, Liegenschaft, Haus etc.) sind eine Vielzahl von Umständen zu beachten, die über die Immobilie und deren Preis hinausgehen.

Es ist in den Grundbuchsauszug einzusehen und dieser bei Unklarheiten mit einem Rechtsanwalt zu besprechen. Weiters ist die baurechtliche Seite der Immobilie zu überprüfen, als ob eine Baubewilligung besteht und der Bauzustand der Wohnung oder des Gebäudes mit der Baubewilligung übereinstimmt. Weiters können Widmungen von Liegenschaften durch Einholung eines aktuellen Flächenwidmungs- und Bebauungsplans von Bedeutung sein. Bei Verträgen über eine Eigentumswohnung sollte weiters Einsicht in den bereits bestehenden Wohnungseigentumsvertrag genommen werden. Eine Rücksprache bei der Hausverwaltung gibt Auskunft über die monatliche laufende Belastung, das Bestehen einer Reparaturrücklage und beabsichtigte Erhaltungsarbeiten und deren Kosten.

Häufig weisen Immobilien besondere Umstände und daraus abzuleitende Notwendigkeiten von besonderen Regelungen auf, was nur ein erfahrender Fachmann erkennt. Es ist daher bei Vertragsmustern und „Schimmelverträgen“ große Vorsicht geboten, da darin besondere Umstände, aus denen dann Probleme entstehen, nicht geregelt sind. Diese fehlenden wesentlichen Vertragsinhalte können die Hauptleistungspflichten eines Vertrages betreffen, so etwa die genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes und dessen Eigenschaften sowie die Zahlungsmodalitäten (Fälligkeit, Abwicklung und Verzugsfolgen). Es können aber auch sonstige wesentliche Vertragsinhalte vernachlässig werden, wie etwa der Zustand des Vertragsobjektes, die Gewährleistung für Mängel und Bauschäden, die Übernahme von Belastungen, sonstige Nutzungsrechte (z.B. Keller, Garten etc.), Regelung der Rechtsverhältnisse von Miteigentümern untereinander, wie beispielsweise bei einer Eigentumswohnung die Berechtigung zum Dachgeschossausbau etc.

Wir sind spezialisiert auf die Errichtung und Gestaltung von Kaufverträgen über Immobilien (Wohnungen, Liegenschaften mit Häusern, Zinshäuser etc.). Wir sind dabei nicht nur als Vertragserrichter tätig, sondern auch bei Auftreten rechtlicher Streitigkeiten und für Gerichtsverfahren. Als Spezialisten im Immobilienbereich haben wir bereits mehrere veröffentlichte Leitentscheidungen des Obersten Gerichtshofes erwirkt (so etwa bezüglich der Abgrenzung eines Hauptmietvertrages vom Untermietvertrag und den daraus abzuleitenden Rechtsfolgen, der Aufhebung von Miteigentumsgemeinschaften unter Begründung von Wohnungseigentum oder der Durchführung einer gerichtlichen Feilbietung, Provisionsansprüche von Immobilienmaklern, Zuhaltung von Kaufverträgen etc.).

Wir bieten Ihnen unter anderem folgende Leistungen im Liegenschaftsbereich an:

• Kaufvertragserrichtung und –prüfung
• Treuhandschaften / Abwicklung über elektronisches anwaltliches Treuhandbuch
• Erstellung eines Wohnungseigentumsvertrages / Benützungsregelung
   Auseinandersetzung zwischen Miteigentümern sowie Eigentümern und Dritten
• Nachbarrechtliche Streitigkeiten
• Gerichtsverfahren aller Art bezüglich Immobilien
• Zwangsversteigerungen

 

Wohnungseigentumsrecht

Die Begründung von Wohnungseigentum an Liegenschaften sowie der Erwerb von Wohnungseigentumsobjekten als werthaltige Vermögensanlage nimmt stetig zu. Gerade im Bereich der Eigentümergemeinschaft besteht ein großer und vielfältiger Regelungsbedarf. Mangelhafte Regelungen führen zu Rechtsunklarheit und zu oft langwierigen Konflikten. Oft sind die Ansprüche eines Wohnungseigentümers vor Gericht durchzusetzen.

Unsere Kanzlei bietet Ihnen folgende Leistungsschwerpunkte an:

• Begründung von Wohnungseigentum
• Errichtung und Änderung eines Wohnungseigentumsvertrages / Benützungsregelung
• Überprüfung von Eigentümerbeschlüssen
• Beratung und Vertretung bei Problemen mit der Hausverwaltung
   Beratung über die einzelnen Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

 

Mietrecht

Mehrere oberstgerichtliche Entscheidungen im Bereich Mietrecht haben zu Verwirrung auf Mieter- und Vermieterseite geführt. Der Oberste Gerichtshof hat einige Standardformulierungen in Mietverträgen als ungültig und nicht rechtswirksam entschieden. Wir empfehlen daher die Anpassung von Standardformulierungen in Musterverträgen und das Eingehen auf spezielle Interessen auf Vermieter- und Mieterseite. Gerne errichten wir auch einen Ihre Interessen wahrenden Bestandvertrag und überprüfen bereits bestehende Verträge.

Unsere Leistungen:

• Vertragserrichtung und –prüfung
• Zusammenziehung des Mietzinses und der Betriebskosten
• Möglichkeit der Anhebung des Hauptmietzinses bei aufrechtem Mietverhältnis
• Art und Umfang des Gebrauches des Mietgegenstandes
• Instandhaltung, Verbesserung und Aufwandersatz
• Vertragsübernahme und Zinsanhebung
• Auflösungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses für Mieter und Vermieter
• Kündigungsfristen- und –termine
• Zulässigkeit der Befristung eines Mietverhältnisses
• Hinweis auf steuerliche Folgen des Mietverhältnisses

 

Miteigentum an Liegenschaften

An vielen Liegenschaften besteht Miteigentum. Oft teilt sich ein ursprüngliches Alleineigentum im Erbrechtsweg oder auch durch Abverkäufe. Die Beurteilung der Rechtsverhältnisse zwischen Miteigentümern ist aufgrund der Gesetzeslage und der dazu ergangenen oberstgerichtlichen Entscheidungen schwierig und stellt eine spezielle Rechtsmaterie dar, auf die unsere Kanzlei aufgrund langjähriger diesbezüglicher Tätigkeiten spezialisiert ist.

Als Miteigentümer einer Liegenschaft können unterschiedliche Strategien und Zielsetzungen verfolgt werden. Auch als Minderheitseigentümer können Sie trachten, die anderen Miteigentumsanteile zu übernehmen, um alleiniger Eigentümer der Liegenschaft zu werden. Ist dies im gegenseitigen Einverständnis mit den Miteigentümern nicht möglich, bestehen die Rechtsinstitute einer gerichtlichen Teilungsklage sowie der gerichtlichen Feilbietung einer Liegenschaft.

Weiters können sie als Miteigentümer einer Liegenschaft auch die Begründung von Wohnungseigentum und die Zuweisung von Wohnungseigentumsobjekten in Ihr alleiniges Eigentum gerichtlich erzwingen. Unsere Kanzlei vertritt seit Jahren Immobilienunternehmen, die auf den Erwerb von Liegenschaftsanteilen und deren kommerzieller Verwertung spezialisiert sind, sodass wir bezüglich solcher Prozessführungen über spezialisierte Fachkenntnisse verfügen.

 

Baurecht

Bei der Errichtung und dem Umbau von Gebäuden und Wohnungen können sich große Schwierigkeiten ergeben, die zu rechtlichen Konflikten führen. Leider verursachen Professionisten und Handwerker durch mangelhafte Leistungen häufig Baumängel und Schäden. Durch die Befassung mit Immobilien hat unsere Kanzlei auch reiche Erfahrungen in solchen Bauprozessen und spezielle Kenntnisse der einzuhaltenden Bauordnungen, Ö-Normen sowie der gesetzlichen Regelungen im Zusammenhang mit solchen Bau- und Werkverträgen.

Auftraggeber geraten immer wieder völlig schuldlos in sehr schwierige Situationen durch Fehler von Auftragnehmern, die auf einer Baustelle beschäftigt sind. Es ist sehr wesentlich, dass bei Auftreten solcher Schwierigkeiten richtig und konsequent vorgegangen wird, wobei dies ohne anwaltliche Hilfe – sei es auch nur intern beratend – nur sehr schwer möglich ist.